Hohe Kaufpreise machen den Traum von der eigenen Immobilie heute fast unmöglich. Eine Lösung kann sein, gemeinsam mit Freunden zu investieren. Das sollten Sie beachten.
Mit den besten Freunden im eigenen Haus zu wohnen, klingt idyllisch – und der gemeinsame Kauf eigentlich wie eine gute Möglichkeit, um einen hohen Kaufpreis zu stemmen. Doch was, wenn es Streit gibt, man sich entfremdet oder einer die Raten nicht mehr zahlen kann?
Immobilien sind eine große Investition, die die Beteiligten manchmal über Jahrzehnte aneinander bindet und die Herausforderungen mit sich bringen kann. Mit einer Gruppe von Freunden zu investieren, sollte deshalb gut durchdacht sein. Capital erklärt die Risiken und was beim gemeinsamen Kauf zu beachten ist.
Gemeinsam oder einzeln finanzieren?
Zu Beginn steht die Finanzierungsfrage: Fast immer muss ein Kredit her. Wenn alle zusammen ein Darlehen aufnehmen, profitieren sie von niedrigeren Zinsen. Denn sie bringen gemeinsam mehr Eigenkapital mit und können auch mehrere Einkommen nachweisen, was die Bank als gute Risikostreuung wertet. Auch wenn es rechtlich keine Obergrenze gibt, akzeptieren die meisten Banken aber nicht mehr als vier Kreditnehmer.
Haarig wird es bei Freunden genau wie bei Ehepartnern, wenn einer aus dem Vertrag aussteigen will – oder nicht zahlt. Dann müssen die anderen ran. Alternativ kann jeder Einzelne einen eigenen Kredit aufnehmen, allerdings ist das aufgrund höherer Zinsen teurer.
Eigentümergemeinschaft oder Bruchteilseigentum?
Eine klare Teilung bietet sich auch an, wenn die Immobilie aus mehreren voneinander getrennten Wohneinheiten besteht, also jeweils mit eigener Eingangstür. Dann kann jede Wohnung als „Sondereigentum“ definiert werden. Dabei gehört jedem Freund eine Wohneinheit, über die er frei entscheiden darf: Es entsteht eine sogenannte „Wohneigentümergemeinschaft“.
Die Eigentümer müssen sich dann nur noch über die gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Treppenhaus, Waschküche oder Garten einigen. Das mindere das Konfliktpotenzial erheblich, sagt der Kölner Notar Maximilian von Proff. Zudem gelte: „Wenn die anderen in finanzielle Schwierigkeiten geraten, ist man selbst davon nicht so erheblich betroffen.“
Sind die Wohneinheiten jedoch nicht klar abgrenzbar, wie zum Beispiel bei einem Einfamilienhaus, ist das „Bruchteilseigentum“ eine Lösung. Hier gehört jedem Käufer ein kleiner Anteil an allen Flächen, Fenstern und Dachziegeln. Alle Beteiligten treten als gemeinsame Eigentümer in das Grundbuch ein. Der Nachteil: „Die Gruppe kann nur einvernehmlich handeln“, erläutert Notar von Proff. „Wenn sich einer quer stellt, haben alle ein Problem.“ Wenn etwa ein Eigentümer aussteigt und die anderen seinen Anteil nicht übernehmen können, ist es schwierig, einen externen Investor zu finden. Schließlich muss dieser bereit sein, sich auch nur mit einem Bruchteil des Eigentums zufrieden zu geben.
Nutzungsrechte ins Grundbuch oder eine Gesellschaft gründen?
Eine Möglichkeit ist deshalb, zusätzlich sogenannte Nutzrechte ins Grundbuch eintragen zu lassen – also festzulegen, wer welche Flächen nutzen darf. Das beugt Streitereien zwischen den Freunden vor „und es könnte den Verkauf leichter machen, weil der potenzielle Käufer genau weiß, welche Bereiche er dann auch nutzen dürfte“, sagt von Proff. In jedem Fall muss bei einem Wechsel der Besitzverhältnisse der Grundbucheintrag geändert werden und das ist teuer. Eine Gebührenverordnung legt die Preise fest: Für ein Einfamilienhaus, das 1,5 Millionen Euro gekostet hat, kann die Änderung beispielsweise bis zu 15.000 Euro kosten – wie hoch die Gebühr im Einzelfall ist, hängt auch davon ab, was sich ändert.
Die zweite Möglichkeit für die Käufer ist, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen, die sie dann im Grundbuch eintragen lassen. Das hat für die Beteiligten vor allem einen Vorteil: „Sie können später Anteile an andere übertragen oder die Verteilung ändern, ohne dass das Grundbuch geändert werden muss“, sagt von Proff.
Kosten entstehen dabei aber auch. Seit Januar 2024 müssen Gesellschafter ihre GbR ins Gesellschaftsregister und ins Handelsregister eintragen. Bei Eintragung für eine GbR mit vier Gesellschaftern kostet das rund 380 Euro, der Preis für Änderungen liegt bei circa 210 Euro – und damit deutlich unter den Gebühren, die für Grundbuchänderungen fällig werden. In einem GbR-Vertrag lassen sich übrigens auch Nutzungsrechte festlegen, damit klar ist, wer Anspruch auf welche Flächen hat. „Für einen guten und passenden Gesellschaftsvertrag sollte die Gruppe einen Juristen hinzuziehen, da es viel Regelungsbedarf gibt“, rät von Proff.
Und wenn es schiefgeht?
Wenn alle Stricke reißen und sich die früheren Freunde partout nicht mehr einigen können, kann ein Aussteiger die Versteigerung für die gesamte Immobilie beantragen – für die anderen wäre das eine Zwangsversteigerung. Jeder erhält dann seinen Anteil am Verkaufspreis. „Der erzielte Versteigerungserlös liegt dann aber häufig unter dem Marktwert, der bei einem freihändigen Verkauf auf dem Markt erzielt werden kann“, sagt von Proff – ein Minusgeschäft also.